Wat is loan to value (LTV)?

Loan to value is de verhouding tussen het bedrag dat je leent en de waarde van het pand. Leen je 350.000 euro voor een pand van 500.000 euro, dan is de loan to value 70 procent. In de praktijk wordt bijna altijd de afkorting LTV gebruikt.

Het is het eerste getal waar elke financier naar kijkt, of dat nu een bank is of een niet-bancaire partij. Het zegt namelijk in één oogopslag hoeveel risico er in een financiering zit.

Hoe je de LTV berekent

De rekensom zelf is niet ingewikkeld: leenbedrag gedeeld door de waarde van het pand, maal honderd.

Een paar voorbeelden maken het concreet.

Pand van 500.000 euro, lening van 350.000 euro: LTV 70 procent.
Pand van 500.000 euro, lening van 400.000 euro: LTV 80 procent.
Pand van 800.000 euro, lening van 500.000 euro: LTV 62,5 procent.

Maar let op één addertje onder het gras: welke waarde tellen we eigenlijk mee? Niet wat jij ervoor betaalt, maar wat een taxateur het pand waard vindt. Koop je een pand voor 450.000 euro dat getaxeerd wordt op 500.000 euro, dan rekenen de meeste financiers met de laagste van de twee. Dat is dan 450.000 euro, en je LTV valt dus hoger uit dan je had gehoopt.

Waarom financiers hiernaar kijken

Een pand is het onderpand van de lening. Gaat het onverhoopt mis en moet het pand verkocht worden, dan bepaalt de LTV of de opbrengst genoeg is om de lening af te lossen.

Bij een LTV van 60 procent is er ruimte. Het pand mag flink in waarde dalen voordat er een probleem ontstaat. Bij 90 procent is die ruimte er nauwelijks. Een kleine marktbeweging, een tegenvallende verkoop, en het bedrag komt niet rond.

Daarom geldt in de regel: hoe lager de LTV, hoe makkelijker de financiering rondkomt en hoe gunstiger de voorwaarden. Meer eigen inbreng betekent minder risico voor de financier, en dat vertaalt zich meestal in een lagere rente.

Wat dit betekent voor jouw plannen

Voor een bedrijfspand ligt de grens bij de meeste financiers tussen de 60 en 80 procent. Dat betekent dat je zelf een deel moet inbrengen. Bij een pand van 500.000 euro en een maximum van 70 procent is dat 150.000 euro.

Die eigen inbreng hoeft niet altijd contant geld te zijn. Overwaarde in een ander pand telt vaak mee, net als een achtergestelde lening of een verkoper die een deel van de koopsom laat staan. Dat zijn constructies die per situatie verschillen, en die het gesprek meer dan waard zijn voordat je concludeert dat het niet kan.

Let ook op wat er niet in de LTV zit. Overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatiekosten en advieskosten worden meestal niet meegefinancierd. Reken je alleen met de LTV, dan kom je bij de notaris een paar tienduizend euro tekort.

Hoe wij naar de LTV kijken

Bij De Pandgevers financieren wij tot 75 procent van de waarde van het pand. Dat is geen harde muur maar een uitgangspunt. Wat wij vooral willen weten, is of het geheel klopt. Een LTV van 75 procent op een courant pand met een solide huurder is iets anders dan diezelfde 75 procent op een pand waar de bestemming nog onduidelijk is.

Wij kijken daarom naar het pand, het plan en de mens erachter, niet naar één getal. Past het niet binnen onze kaders, dan zeggen we dat meteen en leggen we uit waarom. Ook dat is een antwoord waar je iets aan hebt.

Verwante begrippen

Taxatie van een bedrijfspand: hoe de waarde tot stand komt.
Onderpand: wat het pand betekent als zekerheid.
Eerste hypotheekrecht: wie als eerste recht heeft bij verkoop.
Overdrachtsbelasting bij een bedrijfspand: een kostenpost die je zelf betaalt.

Benieuwd wat er in jouw situatie kan?

Doe de quickscan en je weet binnen enkele werkdagen waar je staat. Vrijblijvend, en met een eerlijk antwoord. Ook als dat nee is.