Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je bij een bedrijfspand?

Bij de aankoop van een bedrijfspand betaal je in Nederland 10,4 procent overdrachtsbelasting over de koopsom of de getaxeerde waarde als die hoger is. Koop je een pand voor 500.000 euro, dan is dat direct 52.000 euro aan belasting bovenop de koopprijs. Dat bedrag moet je meteen bij de notaris afrekenen en telt mee in je totale financieringsbehoefte, iets wat veel ondernemers pas laat in het traject beseffen.

Overdrachtsbelasting is daarmee een van de grootste kostenposten bij de aankoop van zakelijk vastgoed. Toch wordt het in financieringsgesprekken vaak pas laat besproken. Wie dit bedrag niet op tijd meeneemt in zijn planning, loopt het risico dat de financiering tekortschiet of dat de eigen inbreng onvoldoende blijkt.

Wat is overdrachtsbelasting bij een bedrijfspand precies?

Overdrachtsbelasting is een rijksbelasting die je betaalt op het moment dat je een onroerende zaak koopt. Voor woningen geldt een lager tarief, maar voor bedrijfspanden, kantoren, winkelruimtes en praktijkpanden geldt het algemene tarief van 10,4 procent. Dit tarief is van toepassing op de hoogste van twee bedragen: de koopsom of de WOZ-waarde.

De belasting wordt berekend over de volledige koopsom, zonder aftrek van hypotheek of eigen inbreng. Je betaalt hem via de notaris op de dag van overdracht. Er is geen uitstel mogelijk en geen sprake van een drempel of vrijstelling voor zakelijk vastgoed.

Let op: als je een pand koopt via een aandelentransactie (waarbij je de aandelen van een BV koopt die het pand bezit), gelden andere regels. Dat valt buiten de scope van deze pagina en vraagt om advies van een fiscalist.

Rekenvoorbeeld overdrachtsbelasting bedrijfspand

Stel: je koopt een bedrijfspand voor 650.000 euro. De overdrachtsbelasting bedraagt dan 10,4 procent van 650.000 euro, dat is 67.600 euro. Dat bedrag betaal je bovenop de koopsom.

Naast de overdrachtsbelasting heb je ook te maken met notariskosten en een taxatierapport. Reken voor een pand in deze prijsklasse op een paar duizend euro voor de notaris en een vergelijkbaar bedrag voor de taxatie. De totale bijkomende kosten komen daarmee al snel uit op 70.000 tot 75.000 euro bovenop de koopsom.

Wat betekent dit voor je financiering? Bij De Pandgevers financieren we maximaal 75 procent van de getaxeerde marktwaarde van het pand zelf. Bij een pand van 650.000 euro is dat maximaal 487.500 euro. De resterende 162.500 euro plus de bijkomende kosten van circa 72.000 euro moet je zelf inbrengen. In totaal heb je dus minimaal 234.500 euro aan eigen middelen nodig. Dat is een bedrag dat je op tijd moet regelen, want de notaris wacht niet. Wil je precies weten wat een zakelijke hypotheek kost bovenop de overdrachtsbelasting, dan vind je daar een volledig overzicht van alle kosten en voorwaarden.

Het addertje onder het gras: de overdrachtsbelasting wordt niet gefinancierd via de hypotheek. Banken doen dat niet en wij ook niet. Het is een koopsom-gerelateerde belasting die je uit eigen middelen moet betalen. Wie dit vergeet in zijn liquiditeitsplanning, komt voor een onaangename verrassing te staan.

Hoe wij naar overdrachtsbelasting bedrijfspand kijken

Bij De Pandgevers beoordelen we een financieringsaanvraag met de blik van een ondernemer. Dat betekent dat we niet alleen kijken naar het pand en de leensom, maar ook naar het totaalplaatje: wat heb je nodig, wat heb je zelf, en wat is er realistisch haalbaar? Wil je weten wanneer je in aanmerking komt voor een zakelijke hypotheek, dan lees je daar ook hoe we omgaan met de eis van minimaal 25 procent eigen inbreng.

Overdrachtsbelasting is een vast gegeven. 10,4 procent, geen discussie. Maar wat we wel kunnen doen, is samen met jou doorrekenen wat dit betekent voor je eigen inbreng en je financieringsruimte. Als de cijfers kloppen en het plan realistisch is, kijken we wat we kunnen doen. Als ze niet kloppen, zeggen we dat ook — liever eerlijk aan het begin dan teleurgesteld aan het einde. Benieuwd hoe dat er in de praktijk uitziet? Lees dan zo werkt het bij De Pandgevers.

We zien regelmatig ondernemers die bij de bank zijn afgewezen, niet omdat hun plan slecht is, maar omdat de bank op spreadsheets beoordeelt en niet op ondernemerschap. Wij kijken anders. Maar we kijken wel realistisch. Een plan waarbij de eigen inbreng inclusief overdrachtsbelasting niet rondkomt, financieren we niet. Dat zou jou en de belegger die het geld beschikbaar stelt geen dienst bewijzen.

Realisme duurt het langst. Dat geldt voor de ondernemer die een pand koopt, en voor de belegger die het financiert.

Verwante begrippen

• Belastingdruk: het totaal aan belastingen en heffingen dat drukt op een aankoop of investering, uitgedrukt als percentage van de koopsom of het rendement.
• Bedrijfspand: een onroerende zaak die wordt gebruikt voor bedrijfsmatige activiteiten, zoals een werkplaats, kantoor, winkelruimte of praktijk.
• Rendement: de opbrengst van een investering uitgedrukt als percentage van het geïnvesteerde bedrag, voor beleggers in zakelijke hypotheken doorgaans 6 tot 8 procent per jaar.
• Loan-to-value (LTV): de verhouding tussen de leensom en de getaxeerde marktwaarde van het vastgoed; bij De Pandgevers maximaal 75 procent.

Wil je weten wat jouw financiering kan worden?

Overdrachtsbelasting is een vast onderdeel van de kosten bij het kopen van een bedrijfspand. Hoe dat uitpakt voor jouw specifieke situatie, hangt af van de koopsom, je eigen inbreng en het type pand. Via de quickscan op onze website krijg je binnen enkele werkdagen een eerste inschatting van wat haalbaar is. Vrijblijvend, eerlijk en ook als het antwoord nee is. Zo weet je snel waar je aan toe bent en kun je verder met ondernemen.